در دنیای سرمایه‌گذاری ملکی، روش‌های مختلفی برای کسب سود از ملک وجود دارد. دو روش رایج در بازار مسکن ایران، مشارکت در ساخت و تهاتر ملک با آپارتمان هستند. هر دو روش مزایایی دارند، اما وقتی هدف سرمایه‌گذار به حداکثر کردن سود، کنترل پروژه و کاهش ریسک بازمی‌گردد، مشارکت در ساخت غالباً گزینه‌ی بهتری است. در این مقاله به بررسی تفاوت‌های این دو روش و دلایل برتری مشارکت در ساخت می‌پردازیم.
۱. تعریف روش‌ها
مشارکت در ساخت به معنای همکاری مالک زمین با یک سازنده است تا در یک پروژه‌ی ساختمانی سهم هر طرف مشخص شود. مالک زمین زمین خود را در اختیار سازنده می‌گذارد و در ازای سرمایه‌گذاری و مدیریت پروژه، بخشی از واحدهای ساخته‌شده را دریافت می‌کند.
تهاتر ملک با آپارتمان معمولاً زمانی رخ می‌دهد که مالک یک ملک قدیمی، آن را با سازنده معاوضه می‌کند و در ازای ملک خود، تعدادی واحد در پروژه‌ی جدید دریافت می‌کند. در این روش، مالک به طور مستقیم وارد سرمایه‌گذاری نمی‌شود و معمولاً هیچ کنترلی بر پروژه ندارد.
صفر تا صد سرمایه‌گذاری در ملک و ساخت‌وساز را با در اینجا مطالعه کنید.
۲. کنترل بیشتر بر پروژه
یکی از مزیت‌های اصلی مشارکت در ساخت نسبت به تهاتر، کنترل بیشتر مالک بر پروژه است. در مشارکت، مالک می‌تواند در انتخاب سازنده، نوع مصالح، کیفیت ساخت و زمان‌بندی پروژه نقش داشته باشد. این کنترل به معنای کاهش ریسک ناشی از کیفیت پایین یا تأخیر در تحویل است.
در مقابل، در تهاتر ملک با آپارتمان، مالک ملک معمولاً نقش منفعل دارد و باید به تصمیمات سازنده اعتماد کند. اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، مالک معمولاً گزینه‌های محدودی برای پیگیری دارد.
۳. سوددهی بالاتر
مشارکت در ساخت اغلب سوددهی بالاتری نسبت به تهاتر دارد. دلیل این موضوع ساده است: در مشارکت، مالک می‌تواند سهم خود را از پروژه به صورت درصدی از کل واحدها دریافت کند، که معمولاً ارزش بیشتری نسبت به ملک اولیه دارد، به خصوص در مناطقی که قیمت مسکن در حال افزایش است.
در تهاتر، تعداد واحدهایی که مالک دریافت می‌کند معمولاً ثابت است و انعطاف چندانی ندارد. این روش بیشتر برای مالکانی مناسب است که به سرعت قصد جابه‌جایی یا دریافت واحد جدید دارند، نه کسانی که به دنبال رشد سرمایه هستند.
۴. انعطاف در نحوه قرارداد
مشارکت در ساخت قابلیت انعطاف بالایی دارد و می‌تواند به روش‌های مختلف تنظیم شود. برای مثال، قرارداد می‌تواند شامل درصدی از فروش واحدها، تحویل تدریجی واحدها یا پرداخت نقدی بخشی از هزینه‌ها باشد. این انعطاف به مالک اجازه می‌دهد تا بر اساس نیاز مالی و شرایط بازار تصمیم‌گیری کند.
در تهاتر، معمولاً قرارداد ساده و مشخص است و مالک باید واحدهای خود را مطابق توافق اولیه دریافت کند. این انعطاف کم باعث می‌شود فرصت‌های مالی بالقوه از دست برود، به خصوص اگر ارزش ملک در طول ساخت افزایش یابد.
۵. کاهش ریسک ناشی از تورم و نوسانات بازار
بازار مسکن همواره تحت تأثیر تورم و نوسانات قیمت است. مشارکت در ساخت به مالک اجازه می‌دهد تا بخشی از واحدهای پروژه را دریافت کند و در صورت افزایش قیمت، سود بیشتری کسب کند.
در تهاتر، مالک معمولاً تعداد مشخصی واحد دریافت می‌کند و اگر ارزش این واحدها نسبت به ملک اولیه کاهش یابد یا تغییرات بازار باعث افزایش قیمت در پروژه شود، مالک فرصت سود بیشتر را از دست می‌دهد.
۶. فرصت برای بهبود کیفیت و ارزش ملک
در مشارکت در ساخت، مالک می‌تواند بر کیفیت مصالح، طراحی و امکانات پروژه نظارت داشته باشد. این نظارت باعث می‌شود واحدهای تحویلی ارزش بیشتری داشته باشند و در بازار فروش یا اجاره بهتر عمل کنند.
در تهاتر، مالک نقش چندانی در تعیین کیفیت یا امکانات پروژه ندارد و این امر ممکن است باعث کاهش ارزش واقعی واحدها شود.
۷. امکان سرمایه‌گذاری مرحله‌ای
مشارکت در ساخت به مالک امکان سرمایه‌گذاری مرحله‌ای می‌دهد. برای مثال، مالک می‌تواند در صورت نیاز، نقدینگی یا سرمایه لازم برای تکمیل پروژه را به صورت مرحله‌ای تأمین کند و از سود پروژه در مراحل مختلف بهره‌مند شود.
در تهاتر، کل فرآیند معامله یکجا صورت می‌گیرد و مالک نمی‌تواند به تدریج در پروژه مشارکت داشته باشد یا از نوسانات بازار برای افزایش سود استفاده کند.
نتیجه‌گیری
اگرچه تهاتر ملک با آپارتمان برای برخی مالکانی که به سرعت به واحد جدید نیاز دارند، گزینه‌ای مناسب است، اما مشارکت در ساخت مزایای بیشتری از جمله کنترل پروژه، سوددهی بالاتر، انعطاف قرارداد، کاهش ریسک و امکان بهبود ارزش ملک ارائه می‌دهد.
برای مالکانی که به دنبال حداکثرسازی سرمایه‌گذاری و مدیریت پروژه هستند، مشارکت در ساخت به مراتب گزینه‌ی بهتری است. با انتخاب صحیح سازنده و تنظیم قرارداد مناسب، این روش می‌تواند ترکیبی از سود مالی و کنترل عملیاتی فراهم کند که تهاتر معمولاً نمی‌تواند ارائه دهد.
• مقاله‌ای بر اساس مقاله اصلی