در سال‌های اخیر، افزایش قیمت زمین و مسکن باعث شده مشارکت در ساخت به یکی از پرطرفدارترین روش‌های سرمایه‌گذاری ملکی تبدیل شود. اما شکل، ساختار و قوانین این مشارکت در کشورهای مختلف بسیار متفاوت است. در ایران، این همکاری معمولاً میان مالک زمین و سازنده انجام می‌شود، در حالی که در آمریکا، مدل‌های مشارکتی پیچیده‌تر و سازمان‌یافته‌تر هستند و شامل چندین سرمایه‌گذار و شرکت توسعه‌دهنده می‌شود. در این مقاله، تفاوت‌های اصلی مشارکت در ساخت در ایران و آمریکا را بررسی می‌کنیم.
۱. ماهیت و فلسفه مشارکت
در ایران، مشارکت در ساخت اغلب نتیجه نیاز مالی مالک زمین است. بسیاری از مالکانی که زمین یا خانه‌های قدیمی دارند، توان مالی لازم برای ساخت و نوسازی را ندارند و به همین دلیل زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهند تا در مقابل، سهمی از واحدهای ساخته‌شده دریافت کنند.
مسیر طلایی سرمایه‌گذاری در املاک
در آمریکا، مشارکت در ساخت بیشتر یک تصمیم استراتژیک تجاری است. شرکت‌های ساختمانی، سرمایه‌گذاران نهادی و صندوق‌های سرمایه‌گذاری با هدف کسب سود و توزیع ریسک وارد پروژه می‌شوند. مالک زمین لزوماً یک فرد حقیقی نیست و می‌تواند یک شرکت یا سرمایه‌گذار بزرگ باشد.
۲. ساختار قانونی و قراردادها
یکی از تفاوت‌های اساسی میان ایران و آمریکا در ساختار قانونی مشارکت است.
در ایران، قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً بر اساس توافق طرفین تنظیم می‌شوند و بیشتر از قوانین کلی «قانون مدنی» و «قانون پیش‌فروش ساختمان» بهره می‌برند. نبود یک چارچوب قانونی مشخص باعث می‌شود که کیفیت قرارداد و میزان حفاظت از حقوق طرفین تا حد زیادی به دقت تنظیم‌کننده قرارداد بستگی داشته باشد.
در آمریکا، مشارکت‌ها تحت قالب قراردادهای Joint Venture یا Partnership Agreement انجام می‌شوند. این قراردادها بسیار دقیق هستند و موارد زیر را شامل می‌شوند:
سهم هر شریک در سرمایه و منابع؛
نحوه تقسیم سود و زیان؛
مسئولیت‌ها و وظایف اجرایی؛
شرایط خروج یا واگذاری سهم؛
بیمه و تضمین‌های پروژه.
این ساختار قانونی باعث کاهش ریسک اختلاف و اطمینان از اجرای صحیح پروژه می‌شود.
۳. تأمین مالی پروژه‌ها
در ایران، تأمین مالی پروژه‌های مشارکتی عمدتاً بر عهده سازنده است. سازنده معمولاً از سرمایه شخصی، وام بانکی یا پیش‌فروش واحدها برای تأمین هزینه‌ها استفاده می‌کند. محدودیت وام بانکی و نرخ بهره بالا باعث می‌شود فشار مالی بر سازنده زیاد باشد.
در آمریکا، تأمین مالی پروژه‌ها بسیار سیستماتیک‌تر است و از منابع متنوعی استفاده می‌شود:
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک (REITs)
وام‌های توسعه پروژه از بانک‌ها یا مؤسسات مالی تخصصی
سرمایه‌گذاری چند شریک یا گروهی
سرمایه‌گذاری نهادی و خصوصی
این تنوع منابع باعث می‌شود پروژه‌ها با ثبات مالی بیشتری اجرا شده و ریسک نیمه‌کاره ماندن پروژه کاهش یابد.
مدیریت و راه‌اندازی پروژه‌های ساخت
۴. نحوه تقسیم سود و مالکیت
در ایران، تقسیم سود معمولاً به صورت سهم از واحدهای ساخته‌شده انجام می‌شود. به عنوان مثال، مالک ممکن است ۵۵ درصد واحدها و سازنده ۴۵ درصد را دریافت کند. این روش ساده است اما گاهی اختلافاتی در زمان فروش یا تعیین قیمت ایجاد می‌کند.
در آمریکا، سود اغلب بر اساس درصد سرمایه‌گذاری یا بازده نقدی تقسیم می‌شود. شرکا ممکن است به نسبت آورده خود سهام پروژه را در اختیار بگیرند و به جای مالکیت فیزیکی، مالکیت سرمایه‌ای داشته باشند. این مدل انعطاف بیشتری دارد و مدیریت مالی پروژه را ساده‌تر می‌کند.
۵. قوانین شهری و مجوزهای ساخت
در ایران، دریافت مجوزهای ساخت از شهرداری، نظام مهندسی و سایر نهادها می‌تواند زمان‌بر و پیچیده باشد. این روند اداری گاهی باعث تأخیر در اجرای پروژه و ایجاد اختلاف بین مالک و سازنده می‌شود.
در آمریکا، مجوزها شفاف‌تر و مرحله‌ای هستند و باید استانداردهای ایمنی، محیط زیست، طراحی شهری و دسترسی عمومی رعایت شود. این شفافیت باعث می‌شود پروژه‌ها با کیفیت بالاتر و امنیت بیشتر اجرا شوند و احتمال بروز مشکلات قانونی کاهش یابد.
۶. مسئولیت‌ها و حل اختلاف
در ایران، مسئولیت اجرای پروژه عمدتاً بر عهده سازنده است و مالک زمین تنها زمین را در اختیار می‌گذارد. در صورت بروز اختلاف، معمولاً مسیر قانونی طولانی و زمان‌بری در دادگاه طی می‌شود.
در آمریکا، هر شریک تعهد مشخص و قانونی دارد و در صورت بروز اختلاف، ابتدا از طریق داوری خصوصی یا میانجی‌گری حل می‌شود. این روش سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر از مراجعه به دادگاه است و از طولانی شدن اختلافات جلوگیری می‌کند.
۷. فرهنگ همکاری و اعتماد
در ایران، بسیاری از مشارکت‌ها بر اساس اعتماد شخصی شکل می‌گیرند و قراردادها پس از توافق اولیه تنظیم می‌شوند. این اعتماد گاهی جایگزین شفافیت قانونی می‌شود و مشکلاتی ایجاد می‌کند.
در آمریکا، همکاری‌ها بر پایه اعتماد سیستمی و شفافیت قراردادی است. همه مراحل پروژه ثبت و قابل پیگیری هستند و تصمیم‌ها بر اساس داده‌ها و تحلیل‌های مالی گرفته می‌شود. این ساختار امکان مشارکت همزمان در چند پروژه و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری را فراهم می‌کند.
جمع‌بندی
مشارکت در ساخت در ایران و آمریکا هدف یکسانی دارد: افزایش ارزش ملک و کسب سود مشترک. اما مسیر رسیدن به این هدف متفاوت است. در ایران، مشارکت بیشتر بر پایه نیاز مالی مالک و توافق شخصی شکل می‌گیرد و ریسک بیشتری دارد. در آمریکا، مشارکت‌ها حرفه‌ای، قانونی و با پشتوانه مالی گسترده هستند، که باعث شفافیت، کاهش ریسک و مدیریت بهتر پروژه می‌شود.
استفاده از مدل‌های استاندارد و قانونی آمریکایی می‌تواند به توسعه مشارکت‌های ساخت در ایران کمک کند و این روش را به ابزاری امن و جذاب برای سرمایه‌گذاران تبدیل کند.
برداشت آزاد از مقاله مرجع
- ۰۴/۰۸/۰۲