اگر سرمایه یا زمینی دارید و می‌خواهید وارد دنیای ساخت‌وساز شوید، احتمالاً یکی از پرسش‌های اصلی‌تان این است که «مدیریت پیمان بهتر است یا مشارکت در ساخت؟». آگاهی از تفاوت این دو روش می‌تواند مسیر سرمایه‌گذاری شما را مشخص کند و ریسک‌های مالی را به حداقل برساند. در ادامه، هر دو روش را بررسی می‌کنیم تا با دیدی روشن‌تر تصمیم بگیرید کدام گزینه برای شما مناسب‌تر است.
مدیریت پیمان چیست؟
در روش مدیریت پیمان، مالک (کارفرما) اجرای پروژه را به یک مدیر پیمان واگذار می‌کند. این مدیر ممکن است فردی متخصص یا یک شرکت فنی و مهندسی باشد که مسئولیت هماهنگی، نظارت و مدیریت منابع پروژه را بر عهده دارد.
در این روش، مالکیت پروژه در تمام مراحل در اختیار کارفرما باقی می‌ماند و مدیر پیمان صرفاً به‌عنوان نماینده یا مجری پروژه فعالیت می‌کند.
مدیر پیمان وظایفی مانند برنامه‌ریزی مالی، انتخاب پیمانکاران جزء، خرید مصالح و نظارت بر کیفیت اجرا را برعهده دارد و در ازای آن، دستمزدی ثابت یا درصدی از هزینه پروژه دریافت می‌کند.
نکات کلیدی برای سرمایه‌گذاری ملکی موفق را در این قسمت مطالعه کنید.
مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت در ساخت نوعی قرارداد همکاری میان مالک زمین و سازنده است. در این روش، مالک زمین خود را به‌عنوان آورده وارد پروژه می‌کند و سازنده نیز هزینه‌های ساخت را متقبل می‌شود.
پس از پایان پروژه، طرفین طبق قرارداد از واحدهای ساخته‌شده سهم خود را دریافت می‌کنند. به بیان ساده، مالک زمین با واگذاری ملک خود، شریک سازنده در سود و زیان پروژه می‌شود.
این روش برای افرادی مناسب است که زمین دارند اما سرمایه لازم برای ساخت‌وساز را در اختیار ندارند یا ترجیح می‌دهند ریسک مالی پروژه را با فردی دیگر تقسیم کنند.
تفاوت مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت از نگاه مالکیت و سرمایه‌گذاری
در مدیریت پیمان، مالک تمام سرمایه را تأمین می‌کند و در نتیجه مالک مطلق پروژه است. او اختیار کامل بر تصمیمات، طراحی، بودجه و کیفیت اجرا دارد.
اما در مشارکت در ساخت، مالک و سازنده هر دو در پروژه سهیم‌اند. مالک زمین را می‌دهد و سازنده هزینه ساخت را تأمین می‌کند. در پایان، پروژه میان دو طرف بر اساس درصد توافق‌شده تقسیم می‌شود.
تفاوت در ریسک و کنترل پروژه
در مدیریت پیمان، ریسک مالی کاملاً بر عهده کارفرماست. اگر پروژه با افزایش قیمت مصالح، تأخیر یا مشکلات اجرایی روبه‌رو شود، مالک باید تمام هزینه‌ها را بپردازد. در عوض، کنترل کامل پروژه در اختیار اوست.
در مقابل، در مشارکت در ساخت، ریسک مالی میان مالک و سازنده تقسیم می‌شود. اگر پروژه سودآور نباشد، هر دو طرف متضرر خواهند شد. اما مالک کنترل مستقیم بر روند ساخت ندارد و باید به تخصص و تعهد سازنده اعتماد کند.
تفاوت در انعطاف‌پذیری پروژه
در روش مدیریت پیمان، مالک هر زمان بخواهد می‌تواند در طرح، متریال یا برنامه اجرایی تغییر ایجاد کند، زیرا هزینه‌ها را خودش پرداخت می‌کند.
اما در مشارکت در ساخت، هر تغییر نیاز به توافق دوطرفه دارد، چون هزینه‌ها و منافع مشترک‌اند. این موضوع گاهی باعث کندی تصمیم‌گیری و تأخیر در روند پروژه می‌شود.
تفاوت در سودآوری و نوع قرارداد
در مدیریت پیمان، مدیر پیمان بر اساس قرارداد، درصدی از کل هزینه پروژه را به‌عنوان حق‌الزحمه دریافت می‌کند و در سود نهایی شریک نیست.
در مشارکت در ساخت، هر دو طرف در سود پروژه سهیم هستند و سهم هر کدام از تعداد یا متراژ واحدهای ساخته‌شده تعیین می‌شود. به همین دلیل، میزان سود هر طرف کاملاً وابسته به کیفیت اجرا، موقعیت ملک و وضعیت بازار مسکن است.
راهنمای عملی خرید و سرمایه‌گذاری ملک
مزایا و معایب هر روش
مزایا و معایب مدیریت پیمان
مزایا:
کنترل کامل کارفرما بر روند اجرا و تصمیم‌گیری‌ها
شفافیت مالی و امکان مدیریت هزینه‌ها در تمام مراحل پروژه
انعطاف‌پذیری بالا در تغییر طرح‌ها و انتخاب متریال
نظارت مستقیم بر کیفیت ساخت و زمان‌بندی
معایب:
نیاز به سرمایه اولیه قابل‌توجه از سوی کارفرما
تمرکز بالای مدیریتی و زمان زیاد برای کنترل پروژه
تحمل تمامی ریسک‌های مالی و اجرایی توسط مالک
نیاز به انتخاب مدیر پیمان حرفه‌ای و قابل‌اعتماد
مزایا و معایب مشارکت در ساخت
مزایا:
کاهش فشار مالی بر مالک زمین، چون هزینه ساخت بر عهده سازنده است
تقسیم ریسک‌های مالی و اجرایی میان دو طرف
امکان ساخت پروژه بدون نیاز به سرمایه‌گذاری مستقیم از سوی مالک
بهره‌مندی از تخصص و تجربه فنی سازنده در اجرا
معایب:
کاهش کنترل مالک بر روند اجرا و تصمیمات کلیدی
نیاز به هماهنگی مداوم و توافق‌های دوطرفه در تغییرات
احتمال بروز اختلافات حقوقی در صورت نبود قرارداد دقیق و شفاف
وابستگی زیاد به تعهد و اعتبار سازنده در اجرای پروژه
جمع بندی
انتخاب بهترین روش بستگی به شرایط مالی، میزان ریسک‌پذیری و هدف شما از سرمایه‌گذاری دارد.
اگر بودجه کافی دارید و می‌خواهید کنترل کامل بر کیفیت، زمان و هزینه‌ها داشته باشید، مدیریت پیمان گزینه بهتری است.
اما اگر سرمایه نقدی ندارید یا می‌خواهید از زمین خود بدون پرداخت هزینه ساخت درآمدزایی کنید، مشارکت در ساخت انتخاب منطقی‌تری است—به‌شرط آنکه با سازنده‌ای معتبر و قرارداد دقیق همکاری کنید. در نهایت، بهره‌گیری از مشاوران حقوقی و فنی متخصص پیش از امضای قرارداد، از بروز اختلافات و خسارت‌های احتمالی جلوگیری می‌کند.
برداشت آزاد از منبع اصلی
- ۰۴/۰۸/۰۷